Ein geschlossener Immobilienfonds wird zum Erwerb oder Bau, zur Vermietung und Verwaltung einer oder mehrerer großer Gewerbeimmobilien - üblicherweise in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft aufgelegt.

Private Anleger können als Kommanditistin dem geschlossenen Immobilienfonds beitreten und sich so an der Finanzierung des Investitionsvorhabens beteiligen. Der Anleger wird mit dem Erwerb von Fondsanteilen einem Immobilienbesitzer gleichgestellt.

Analog zu herkömmlichen Immobilieninvestitionen ist zu beachten, dass der Anlageerfolg im wesentlichen von dem Standort, der Bonität der Mieter, der Laufzeit und Indexierung der Mietverträge sowie zusätzlich von der Qualität des Initiators und Fondsmanagements abhängt.Neben inländischen Immobilien stehen dem Anleger auch geschlossene Immobilienfonds im Ausland als interessante Kapitalanlage zur Auswahl.

Bei ausländischen Immobilienmärkten profitiert der Anleger von möglichen Doppelbesteuerungsabkommen mit ausländischen Staaten. Dies bedeutet, dass die Erträge aus der Immobilienbeteiligung im Belegenheitsstaat, z.B. Ungarn oder den USA zu versteuern sind. In der Regel erzielen deutsche Investoren keine weiteren Einkünfte in dem entsprechenden Staat, so dass der zur Verfügung stehende Freibetrag in Abhängigkeit von der Zeichnungssumme meist voll ausgeschöpft werden kann und keine oder eine nur niedrige Besteuerung greift. Die ausländischen Erträge werden in Deutschland nicht nochmals als Zufluss besteuert, sondern unterliegen lediglich dem Progressionsvorbehalt.